「家賃を下げるしかない？」と悩む大家さんへ
賃貸経営をしていると、こんな悩みを感じたことはありませんか？
- 管理会社から「家賃を下げましょう」と提案された
- 空室が続くと、すぐ値下げすべきなのか判断できない
- 家賃を維持したまま空室を埋める方法はないのか知りたい
この記事では、管理会社から7,000円の家賃値下げ提案を受けたものの、最終的には家賃を元に戻し、設備改善によって満室にした実体験を紹介します。
この記事を読むことで、
- 家賃値下げを判断する際のチェックポイント
- 空室の本当の原因を見極める方法
- 少ない内見でも成約率を上げる改善策
が分かります。
私は一都三県郊外で複数の築古アパートを運営している個人大家です。これまでの賃貸経営経験や実践をもとに、**「大家目線で本当に役立ったこと」**を発信しています。
家賃値下げ提案をすぐ受け入れなかった理由
購入した物件は、当初「満室」と聞いていたのですが、買付直後に退去連絡がありました。
その後、管理会社で募集を開始。担当者は非常に優秀そうで、毎週の報告もあり信頼できる印象でした。
しかし、募集開始から約1か月後にこんな提案が来ます。
募集担当者このままだと決まりにくいので、家賃を下げませんか？
当時はプロの意見だと思い、7,000円の値下げを受け入れてしまいました。
ただ、どうしても違和感が残ったのです。
違和感を覚えた5つの理由
1. 収益物件の家賃は簡単に下げるべきではない
家賃は単なる「毎月の収入」ではありません。
収益物件の価値そのものに直結する重要な要素です。
一度下げると、次回以降の募集でも基準になってしまう可能性があります。
2. 内見がゼロではなかった
完全に反響がないわけではありませんでした。
つまり、
- 広告が見られている
- 興味を持つ人はいる
- しかし決まらない
という状態です。
この場合、「家賃が高い」以外の原因を疑うべきだと考えました。
3. 周辺相場と比較して高すぎなかった
今はSUUMOやHOME’Sなどで周辺家賃相場を簡単に確認できます。
調べた限りでは、極端に高い募集条件ではありませんでした。
4. 夏場はそもそも動きが鈍い時期
6〜8月は賃貸市場では比較的閑散期です。
繁忙期（1〜3月）と同じスピードで決まらないのは、ある意味自然なことでした。
5. 「すぐ値下げ提案」をする業者には注意が必要
もちろん全ての管理会社が悪いわけではありません。
ただし、仲介側にとっては、
- 早く決める
- 空室期間を短くする
- 成約件数を増やす
ことが優先されるケースもあります。
オーナーの長期的な収益と、仲介会社の短期的な成績は必ずしも一致しないことを実感しました。
空室の原因は「家賃」ではなく「部屋の印象」だった
結局、私は管理会社に依頼して家賃を元の金額へ戻してもらいました。
そして次に注目したのが、
という事実です。
そこで、恥ずかしながら初めて自分で空室を見に行きました。
実際に部屋を見て感じたこと
第一印象は、
私これは決まりにくい…
でした。
床やクロスは張り替えられており、一見すると綺麗です。
しかし問題は、設備の古さでした。
- 古い水栓
- 黄ばみのある照明
- 年式を感じる設備類
- 「使えるけど魅力がない」状態
私は過去に10回以上引っ越しを経験していますが、入居者目線で見ると、内見時の印象がかなり弱かったのです。
つまり、
原状回復はされていたが、「住みたい部屋」にはなっていなかった
ということでした。
設備リフォームで家賃を維持したまま成約できた
そこで、設備改善を行うことを決断しました。
当初は管理会社経由で進めようとしましたが、対応面で不安があり、最終的には
- 業者選定
- 見積取得
- 発注
- 日程調整
まですべて自分で手配しました。
そのため多少時間はかかり、リフォーム完了は12月になりました。
改善したポイント
実施したのは大規模リノベーションではありません。
主に、
- 古い設備の交換
- 見た目の印象改善
- 内見時に目につく部分の更新
といった費用対効果を意識した設備改善です。
結果はどうなったか
リフォーム完了後、
1か月も経たないうちに入居申込みが入りました。
しかも、家賃は値下げ前の金額のままです。
この経験から、
「決まらない＝家賃が高い」ではない
ということを強く実感しました。
まとめ｜家賃を下げる前に大家が確認すべき3つのこと
今回の経験で、特に重要だと感じたのは次の3点です。
1. 大家自身も知識を持つ
管理会社任せにせず、
- 家賃相場
- 空室対策
- 賃貸市場の動き
を自分でも学ぶことが非常に重要です。
2. 業者を「盲信」しない
プロの意見は参考になります。
しかし最終的に収益に責任を持つのはオーナー自身です。
「なぜ値下げが必要なのか？」を必ず具体的に確認しましょう。
3. 管理会社選びは賃貸経営の成否を左右する
募集力だけでなく、
- 提案の質
- オーナー目線
- レスポンス
- 工事対応
まで含めて、管理会社との相性は非常に重要だと感じました。
空室対策で悩んだとき、まず考えるべきは
「家賃を下げること」ではなく、「入居者が決めきれない理由は何か？」
かもしれません。
私自身、この経験を通じて、設備改善と入居者目線の重要性を改めて学ぶことができました。
