こんにちは。
今日は不動産業界について
・不動産業ってどんな仕事なの？
・押さえておきたい不動産用語は？
・不動産営業マンはどんな人？
という疑問にお答えします。
そこで今日は不動産業界について手軽にかつ楽しく学べるマンガを紹介したいと思います。
このマンガを読むことで不動産投資のことはもちろん不動産業界にまつわる様々な 慣習や闇、グレーな部分などをストーリーで学ぶことができます。
不動産投資をすでに始めているわたくしが読んでも、とても勉強になるし「なるほど」っていうところが非常に多いので、できれば不動産投資をはじめる前に読みたかったマンガです。
不動産業界の主な業務を体系的に学べる
不動産関連業務には大きく分けて３つの種類の業務があり、それら３つの業務をすべてこなしている会社がある反面どれか２つ、あるいは１つを専門にやっている会社もあります。
不動産売買仲介業務
字の通りで不動産売買に係る業務です。
不動産は売りたい人（売主）、買いたい人（買主）がいるわけでその仲介業務を行います。
売主と買主それぞれ違う仲介会社で別々の仲介担当者が存在しているパターン、売主と買主ともに同じ仲介会社の担当者であるパターン、さらに色々なブローカーが複雑に係わっているパターンがあります。
不動産投資では物件購入をする際、まずはこの売買仲介の営業マンと係わることになります。
不動産賃貸仲介業務
これも字の通り不動産賃貸に係る業務です。
先程の売買と同様不動産には貸したい人（貸主）、借りたい人（借主）がいるわけでその仲介業務を行います。
こちらも貸主と借主それぞれ違う仲介会社で別々の仲介担当者が存在しているパターン、売主と買主ともに同じ仲介会社の担当者であるパターンなどがあります。
不動産投資では物件購入後、入居者募集をする際この賃貸仲介の営業マンと係わることになります。
不動産管理業務
家賃の集金代行、賃貸借契約の更新、滞納の督促、各種トラブル対応などを行う賃貸管理業務。
各種設備の故障対応や修理、交換、清掃、巡回などを行う建物管理業務。
などがあります。
不動産投資では物件購入後、運営管理をする際この管理担当者とは、一番係わりが深くなるかと思います。
不動産業界の専門用語が学べる
不動産業界には専門用語が多々あり、不動産業者や銀行員も当たり前のように使用します。
例えばこのマンガで学べる専門用語の一例を紹介したいと思います。
媒介契約
所有している不動産を「売りたい」と思った時、たいていは不動産仲介業者に相談します。
その際、その仲介業者と売主との間で媒介契約を結ぶことになる訳で、その媒介契約には主に３種類の取引形態があります。
1. 一般媒介
売主は買主を探すために複数の仲介業者と媒介契約し、さらには売主本人が買主を探し直接取引することもできます。
＜メリット＞
広く情報が行き渡ることで理想通りの価格売れる可能性が高くなる。
＜デメリット＞
買主を自社で見つけられないかもしれないので各業者の士気が上がりづらく売却に時間がかかる可能性がある。
2. 専任媒介
売主は買主を探すために複数の業者と契約を交わすことはできず1社の仲介業者とのみ媒介契約を交わし、さらに売主本人も買主を探し直接取引することができます。
＜メリット＞
業者にとっては売主と買主両方と取引できる可能性が高くなるため業者の士気が上昇し早期での買主発見につながりやすくなる。
＜デメリット＞
業者にとっては売主と買主両方との取引を死守したいがために囲い込み（他業者からの問合せに対しウソなどで買主を他社に取られないようにする行為）や値下げ交渉が生じやすくなります。
3. 専属専任媒介
売主は買主を探すために複数の業者と契約を交わすことはできず1社の仲介業者とのみ媒介契約を交わし、売主本人が買主を探し出したとしても直接取引することはできません。
＜メリット＞
業者にとっては専任媒介以上に売主と買主両方と取引できる可能性が高くなるため業者の士気も上昇し早期での買主発見につながりやすくなる。
＜デメリット＞
業者にとっては売主と買主両方との取引を死守したいがために囲い込み（他業者からの問合せに対しウソなどで買主を他社に取られないようにする行為）や値下げ交渉が生じやすくなる。
これら取引形態のことは売買の世界だけではなく賃貸の世界でも同様です。
不動産投資では投資家（オーナー）は買主にもなるし時には売主にもなり、運営中は貸主にもなります。
当然その都度それらを取り巻く仲介業者とも係わり合う訳で様々な慣習や諸問題に疑問を抱くこともあるかと思います。
片手取引と両手取引
前述の媒介契約のところで少々触れましたが不動産仲介業者というものは売主や買主からの仲介手数料を主な収入源にしております。
1. 片手取引
図のように仲介業者が買主と売主のどちらか片方と取引をし仲介手数料を得ることを片手取引と言います。
2. 両手取引
図のように１つの仲介業者が売主と買主を見つけ出し両方から仲介手数料を得る取引のことを両手取引と言います。
どちらが儲かるか一目瞭然ですよね、単純計算で２倍ですから。
不動産営業マンはこの両手取引を目指して営業し、会社からもそのようにハッパをかけられる訳です。
ＡＤ物件
不動産屋さんが紹介してくれる物件チラシ（マイソク）の下の方に、AD100とかAD200と小さく書かれた文字を見たことある人もいるかと思います（最近は消されているかもしれません）。
ADとは “Advertisement” の略で直訳すると “広告” という意味になります。
結論から言うとこれは不動産仲介業者が成約時に貸主や管理会社（貸主が管理を委託している不動産業者）からもらえる報酬です。
例えば家賃7万円の部屋においてAD100であれば家賃1ヶ月分（100%）、AD200であれば家賃2ヶ月分（200%）が仲介手数料とは別に売り上げとしてGETできるわけです。
不動産会社にとってはやはり売上が大事なので、お客さんの希望通りだけどAD50の物件と、お客さんの希望とは多少ズレるがAD200の物件のどちらを積極的に紹介するかと言えば後者になるのです。
これは本当にお客さんのためか？という疑問はあるかもしれませんが、貸主（オーナー）にとってはこのADを支払うことにより優先的に空室をうめてくれることは非常に有り難いことなのです。
そう、このADを支払っている張本人は貸主であるオーナーなのです。
なのでわたくしもよく管理会社からADの追加交渉を受けます。
これで早く空室をうめてくれるなら、、、という思いでたいていは承諾していますが、時期など関係なく毎回だったり、営業マンによって違ったりすると正直「？？？」ってなったりもします。
さらに「AD多いと客付け業者さんが頑張るので」って言うからAD200にしたのに、そっと入手した物件チラシを確認するとAD50になってたりとADの使い道がいまいちグレーだったりもします。
不動産営業という仕事の特徴を知ることができる
このマンガの1巻の最初の方に「千三つ」という言葉が出てきますが、その言葉の意味は不動産業界では「千の言葉の中に真実はたった三つしかない」という意味だそうです。
わたくし自身、不動産投資を始めて３年ほど経ちますが不動産営業マン（特に売買）の印象はというとガンガン来るタイプの人が多い印象です。
また人がとても流動的で入れ替わりが激しく、退職のあいさつを受けることや久しぶりに連絡を取ってみると既に辞めている、なんてことはしょっちゅうあります。
そんな不動産営業マンたちの心の内をこのマンガでは様々な登場人物によって描かれております。
厳しいノルマによるプレッシャーがある
どの世界の営業マンにも厳しいか厳しくないかは別として多少なりともノルマ（または目標という表現）というものは課せられているかと思います。
不動産業界の営業マンのノルマは例えばわたくしの勤務先の営業マンが背負っているような生ぬるいものではなく、自身の進退をかけて臨むノルマです。
歩合給というインセンティブがある
たいていの営業マンはどんなに売り上げに貢献しようと給料は固定ですが、不動産業界の営業マンは基本給の他に歩合給というものがあったりすることが多く、売れば売った分だけ給料に跳ね返ってきます。
これは稼ぎたいという人にとっては非常に魅力であり、営業マンによっては普通のサラリーマンの年収分以上を1ヶ月で稼ぎ出す人もいるのです。
チームプレーというよりは個人プレー
上記の通り、厳しいノルマ、歩合給、人の入れ替わりの激しさなどから作り出される競争社会というのは、みんなで協力し合って和気あいあいと・・・という雰囲気の職場とはかけ離れたある意味とても孤独な世界のようです。
こんな感じで厳しい世界かもしれませんが、利益率が良い、ハマれば凄く稼げる、転職が当たり前、独立も可能、潰しがきく、などなど人によってはこういう環境の方が好きという人もいるのではないでしょうか。
まとめ
いかがだったでしょうか。
不動産投資（=不動産賃貸業）を始めるということは不動産を所有し運用するということです。
すなわち単に買うということだけで終わりではなく、入居者の募集、各種修繕、トラブル対応、税務や会計処理、売却などに対処していかなくてはなりません（実際は外注することが多いですが知識は必要）。
そういった意味でも不動産全体のことを楽しく学べ、不動産投資においても役に立つこのマンガは大変おすすめです。
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