今回はリフォーム費用についてお話します。
入居者が退去した後のリフォームっていくら位かかるの？
という疑問にお答えします。
正直なところ入居年数や時期、入居者の扱い方にもよるところがありますが、わたくしの所有物件でつい先日退去になった部屋をご参考いただけたらと思います。
部屋の概要・スペック
まずは対象の部屋の概要・スペックを紹介します。
〈間取り図〉
●家賃：53,000円
●エリア：神奈川県内
●構造：木造
●築年：平成３年
●間取り：1LDK
●部屋面積：37m2
●階数：２階
●駅距離：バス10分、バス停より徒歩3分
●入居年数：6年
●入居者職業：学生
ちなみにわたくしが今後も投資物件として希望するお手本のような間取りです。
1DK～2LDKで広さが30～40m2、トイレとバスは別、独立洗面台という単身向けとファミリー向けのいいとこ取りをしたような間取りです。
リフォーム費用一覧
退去後リフォームにかかった工事費用（材料・機器費含む）を項目ごとに公開いたします。
発注した業者はふだん物件管理をお願いしている管理会社です。
| リフォーム箇所 | 内容 | 数量 | 単位 | 単価 | 金額 | 備考 |
| LDK | 天井・壁クロス貼替 | 41 | m2 | 1,200 | 49,200 | ※入居者負担 |
| 〃 | 網戸張替 | 2 | 枚 | 4,000 | 8,000 | |
| 〃 | エアコン交換（2.2kW） | 1 | 台 | 90,000 | 90,000 | |
| 〃 | フローリング補修 | 1 | 式 | 25,000 | 25,000 | |
| 和室 | 障子貼替 | 3 | 枚 | 4,500 | 13,500 | ※入居者負担 |
| 〃 | 畳表替 | 6 | 枚 | 5,000 | 30,000 | |
| 〃 | ふすま本体交換 | 2 | 枚 | 18,000 | 36,000 | |
| 〃 | ふすま表貼替 | 2 | 枚 | 3,000 | 6,000 | |
| 〃 | 網戸貼替 | 2 | 枚 | 4,000 | 8,000 | |
| トイレ | 壁クロス貼替 | 11 | m2 | 1,200 | 13,200 | ※入居者負担 |
| 〃 | ボールタップ・フロート交換 | 1 | 式 | 16,000 | 16,000 | |
| トイレ・洗面所 | 床クッションフロア貼替 | 4 | m2 | 2,950 | 11,800 | ※入居者負担 |
| 洗面所 | クロスふすま貼替 | 2 | 枚 | 6,400 | 12,800 | |
| 〃 | 換気扇交換 | 1 | 台 | 16,000 | 16,000 | |
| 〃 | 照明器具交換 | 1 | 台 | 11,000 | 11,000 | |
| 〃 | 洗濯機置場パッキン・コマ交換 | 1 | 式 | 1,400 | 1,400 | |
| キッチン | 排水ホース・防臭キャップ | 1 | 式 | 5,000 | 5,000 | |
| 〃 | 菊割れゴム交換 | 1 | 式 | 1,000 | 1,000 | |
| 〃 | 換気扇交換 | 1 | 台 | 30,000 | 30,000 | |
| 〃 | 収納扉パッキン交換 | 2 | 本 | 3,000 | 6,000 | |
| 玄関 | 天井・クロス貼替 | 4 | m2 | 1,200 | 4,800 | |
| 〃 | 下駄箱ダイノックシート貼替 | 1 | 式 | 18,000 | 18,000 | |
| 〃 | 下駄箱丁番調整 | 1 | 式 | 3,000 | 3,000 | |
| 浴室 | シャワーヘッド・ホース交換 | 1 | 式 | 9,000 | 9,000 | |
| 〃 | パッキン・コマ交換 | 1 | 式 | 1,400 | 1,400 | |
| 全室 | クリーニング | 1 | 式 | 45,000 | 45,000 | ※入居者負担 |
| ①総合計 | 464,700 | |||||
| ②※入居者負担額計 | 132,700 | |||||
| オーナー負担額（①－②） | 332,000 |
この部屋の入居者だった方は喫煙者だったためリフォーム費の一部を負担いただきました。
写真（ビフォア＆アフター）
主要な場所を写真にて紹介したいと思います。
リビング・ダイニング・キッチン
【リフォーム前】
【リフォーム後】
和室
【リフォーム前】
【リフォーム後】
トイレ
【リフォーム前】
【リフォーム後】
洗面所
【リフォーム前】
【リフォーム後】
浴室
【リフォーム前】
【リフォーム後】
本当はシャワーホースも銀メッキ色に変更依頼したつもりでしたが・・・
まとめ
いかがでしたでしょうか。
わたくしのこれまでの経験ですが、退去後リフォームを奇麗に仕上げようとすると10,000円／m2 っていうのが概算イメージです（ただしエアコンや水栓などの設備交換がない場合）。
例えば、
● 15m2 の間取りであれば、15万円
● 20m2 の間取りであれば、20万円
● 25m2 の間取りであれば、25万円
という感じです。
これが高いと感じるのであれば工事業者などに直発注する、またはDIYという選択肢も有りかと思います。
今回のリフォーム単価については他の物件の管理会社と比べて正直なところ安いとは言えないですが、その代わり普段の管理委託費は3%です（相場は5％）。
この辺りはうまくできているので管理委託料が相場より安いからと言って安易に管理会社を選定すると修繕費が割高だったりするので注意が必要です。
もちろん管理委託料が安く、さらに各種修繕費も安いっていうパターンもあるしその逆もあります。
なので管理会社選定は、慎重かつ変更も辞さないくらいの経営方針でいきましょう。
関連記事↓
