こんばんは。
今日は、各種工事の発注を
◆管理会社へ発注するか
◆工事業者へ直発注にするか
についてです。
※物件管理を管理会社へ委託してる場合
①緊急性の高い工事について
⇒これは、管理会社依頼ですね。
例えば、
「お湯が出ない！」
「蛇口が壊れた！」
などは、たいてい入居者さん
から管理会社へ連絡が行きます。
内容も緊急性が高いので管理会社は
すぐ業者手配を行います。
まぁ、仕方ないですよね。
なので、管理会社との
委託契約書の項目にもこのような
内容がたいていあります。
②上記以外の工事について
例えば、
・原状回復工事
・各種リフォーム工事
・外壁修繕工事
など。
これは、多くの本では、
工事業者直発注を推奨してます。
なぜなら、安くなるからです。
建設業は、下請け構造なので、
請負体系の中に業者が増えれば増える
ほど、利益分が上乗せされるわけです。
例えば管理会社に工事発注した場合、
管理会社の利益分が上乗せされるので、
工事費もその分高くなります。
経営者としては、安く済ませたい
ですよね。当然ですよね。
だって経営者ですから。。。
でも、
これについては、わたくしも
建設業界で、今は設計ですが
昔は施工管理もしていたので、
ちょっと異論ありなんです。
管理会社の利益分が、上乗せされて
って、利益、利益って言いますけど
単純に利益だけじゃなんです。
工事を請負って結構大変なんです。
・業者手配
・現地調査立会い(工事により)
・業者への見積請求
・業者見積チェック・ネゴ
・客先提出用見積作成
・客先からのネゴ対応
・客先への発注依頼
・客先向け注文請書発行
・業者への注文書発行
・業者からの注文請書処理
・工事日調整
・入居者への事前連絡(工事により)
・近隣への事前連絡(工事により)
・工事完了後の現地確認
・業者に対し工事完了書の請求
・客先向けの工事完了書発行
・産廃処理手配(発生した場合)
・完成資料(図書)作成(工事規模により)
・保証書の作成(求められたりしたら)
・支払い
などなど、結構色々あるんです。
間接業務というものが。
これを、単なる“利益”という一言で
片付けてほしくないですね。
他にも工事には“トラブル”が
付きものなんです。
どうします？もし工事業者に直接
工事を依頼したとして、自分は
会社で仕事中だったり、または
楽しく遊んでいる真っ最中に
工事業者から
「すいません、隣の部屋の方の洗濯物
汚しちゃいました！」
「すいません、入居者さんの自転車
倒して壊しちゃいました！」
「すいません、入居者とぶつかって
ケンカになっちゃいました！」
なんて連絡きたら。。。
最悪ですよね。もう面倒くさいどころ
じゃなくなりますよね。
そういった意味でも、管理会社に
工事を依頼するといことは、それは
それで、リスクヘッジにもなるん
ですよね。
もちろん、あまりにも見積が高すぎる
ってのも問題ありかと思います。
そういった意味で、各種工事費の
相場観を養うために、工事業者へ直発注
するのは良い経験かと思います。
そのうえで、管理会社からの
見積金額が、自身の許容範囲内であれば
管理会社への発注は、全く問題のない
選択肢だとわたくしは思うのです。
楽できますし。
安いからと言って何でもかんでも
自分でやって、結局それが「労働」
となってしまっては、そもそも何のために
不動産投資をはじめたか、、、って
ことです。これを言うと怒る先輩大家
さんもいそうですが。。。
もちろん、こういった仕事をする
のが好きって人はいいと思います。
本当に好きな人はDIYといって自分で
工事をやってしまう人もいるので。
あとは、
工事業者に直発注して、近隣・入居者
対応、もしもの時のトラブル対応のみ
管理会社へお願いしてみるのも悪く
ないかと思います。ただし、
そういう場合は「やらない」とか
「有償対応」とか言われてしまうこと
も想定しておいた方がいいかと思います。
少し長くなりましたが、楽をするって
決して悪いことではないと思うんです。
言い方的に誤解されがちですが、、、
経営者(オーナー)には、経営者に
しかできない仕事ってあるはずです。
なので、任せられる仕事は、
可能な限り任せ、その分空いた
時間を、金融機関開拓や業者開拓、
情報収集、勉強等にあてる方が
よっぽど良い結果を生むと思います。
(もちろん、趣味や遊びにも）
繰り返しになりますが、自分がなぜ、
不動産投資をはじめたかってところに
ついて、定期的に思い返すって非常に
大事かと思った次第でございます。
それでは。
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