入居付け苦戦中だったアパートをなんとか満室にした方法

今回は“入居付け苦戦中物件”が無事満室になったので満室に至るまでの奮闘を記事にしたいと思います。

満室になるまで１年近くかかってるので決して偉そうなことは言えませんが、これまで試みた内容をすべて公開したいと思います。

これらは時期、ターゲット、管理会社力量、内見有無などで優先順位が変わってきます。

あるあるの内容をすべて実施していますので是非ご参考いただければと思います。

満室に至るまでやったことすべて

とりあえず時系列であげたいと思います。

新しい設備の導入

モニター付きインターホン

もう、これは定番ですね。

やはり、今の時代、アポなしの訪問者とは玄関のドアを開けて直接対面するというのはかなり抵抗ありますのでこれがあると安心感が増します。

さらにこの設備のいいところは、留守、居留守に限らず、インターホンボタンを押した訪問者をカメラにて自動録画してくれることです。

機器費と工事費合わせて2～3万円程度で設置できるので、ない場合は必ず導入するようにしています。

IHコンロ

料理を一切しないわたくしにとっては正直良さがわからないのですが、管理会社が勧めてきたので導入しました。

機器費と工事費合わせて2万円台で設置できるのと、これを付けると明らかに今どき感が出ますので、1Rや1Kとかの単身向け部屋にはいいかもしれません。

ホームステージング

これは、購入後最初にむかえた繁忙期（年間で一番人の動きが激しい1月～3月）に空室を埋められなかったため、管理会社が重点物件として１部屋だけ無償で導入してくれた感じです。

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管理会社の変更

これは前提条件として管理会社側に致命的な問題がある場合に限ります。

もし致命的な問題がある場合、変更すると絶大な効果があります。

わたくしもやむを得ないと感じたから変更しました。

ちょっと気に入らないからといってすぐに管理会社を変えるのはどちらかというと反対です。

理由は会社というよりは、結局のところ担当者の良し悪しの部分が大きいからです。

これはサラリーマンの世界（業界問わず）でも一緒かと思います。

しかし担当者の問題ではない根本的な問題がある場合、管理会社を変えるというのはやむを得ないです。

例えば

など個人の問題ではなく組織自体が問題である場合です。

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美観向上のためのリノベーション

アクセントクロス

思った以上に見た目やイメージがガラッと変わるのでおすすめです。

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クッションフロア貼り替え

こちらもアクセントクロス同様、印象やイメージを大きく変えることのできるアイテムとしておすすめです。

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広告費の増額

本来は真っ先にやるべきことでした。

管理会社へ支払う報酬と言いますか、入居促進費に相当するものです。

通常は家賃の1ヶ月分なのですが、今回の募集分に関しては2か月分に増額しました。

無料インターネットの導入

わたくしは月々のキャッシュフロー増大を一番意識しているため、月々キャッシュアウトしてしまうようなコストはあまり好きではありません。

しかしながら、需要はかなりあるらしく「入居者に人気の設備ランキング」において、単身向けファミリー向け問わず毎年トップ３に入るような設備です。

対象の物件は単身用で近くに大学もあり、どちらかというと大学生をターゲットにせざるを得なかったのと管理会社の提案もあり導入しました。

家賃の値下げ

正直これは一番効果があるため最終手段です。

今回無料インターネット導入とあわせていっしょに試みました。

もうちょっと反応を見てからでもよかったのですが、いい加減これ以上空室が続くのが嫌だったので一気に、、、という感じです。

下げた金額は家賃（共益費込み）42,000円だったところを39,000円にしました。

家賃値下げの方法については、以前にも記事にしたおすすめ賃貸経営本である以下の書籍を参考にしております。

具体的には各不動産ポータルサイトの検索機能と家賃価格帯で検索する人の心理をつき、5,000円単位のマイナス1,000円で家賃を設定する方法です。

です。

各社不動産ポータルサイトにおいて家賃価格帯での検索機能はだいたい5,000円単位を区切りとしており、探す人はだいたい「家賃を～円以内または未満におさえたい」っていう感じで探すからです。

初期費用減額キャンペーン

引っ越しは何かと初期費用がかかります。

例えば、引っ越し業者にかかる費用を除くと、

などたくさんお金がかかります。

なので、これらの費用のうち、いくつかをオーナー持ちにしてあげて、入居者の引っ越しにかかる初期費用を援助してあげることで入居促進を図る行為です。

その他、似ている行為としてフリーレントがあります。

例えば「フリーレント×1ヶ月」とうことであれば、初回家賃1ヶ月分を無料にする、という意味です。

今回わたくしはフリーレントはせず、初期費用減額キャンペーン（家賃保証会社加入料の初回オーナー持ち）をしました。

管理会社への定期的な反響確認

入居付けに強い管理会社や募集担当者ほど、言われなくても定期的に反響状況を報告してくれます。

などです。

しかし、同じ管理会社でも募集担当者によっては報告しない人もいます。

結局は担当者（営業マン）次第ですね。

なので報告してくれない担当者に対しては自分の方から定期的に反響を確認するようにしています（ウザいと思われない程度に）。

良くも悪くも覚えてもらえることが大事ですし、オーナーの熱意も伝わるかと思います。

また、反響内容は次の一手を考えるのに非常に大事な材料になります。

まとめ

いかがだったでしょうか。

入居付けというのは非常に奥が深く大変です。

オーナーによっては自ら、委託管理会社以外の不動産会社へ営業して回っている人もいます。

最近ではオーナー専用の登録制募集サイトがあったり、オーナー自身で募集サイトを作成し入居付け活動をしたり、Twitterで入居者募集を行ったりと募集方法が非常に多様化している印象を受けます。