管理会社の変更は賃貸経営改善のための有効手段

今回は所有物件のうち１物件で管理会社を変更しました。

管理会社は賃貸経営をしていくうえで非常に重要なパートナーとなるため選定においても気をつけていきたいと考えてます。

・管理会社を変更した理由は？

・管理会社を変更する判断基準は？

という内容にお答えします。

わたくしの実体験より変更理由についてできるだけ細かく紹介したいと思いますので管理会社の選定や変更の際にご参考いただければ幸いです。

そもそも賃貸管理が専門ではない

そもそも賃貸管理が専門ではない場合は注意した方がいいです。

理由は不動産の賃貸管理や物件管理、入居者募集はとても奥が深く地域的な慣習もいろいろと関与します。

例えば今回変更した管理会社は賃貸募集をする部署や店舗がないため募集に関しては他社に依頼をする形をとっており、完全丸投げという形態をとっている場合です（他社付け）。

決して他社付けが悪いということではなく、管理や賃貸募集のノウハウや実績がなく、賃貸管理を片手間でやっている感がありました。

依頼を受ける他社も不動産会社なので募集や仲介だけでなく管理もやっていることが多いです。

そうすると自社管理物件を優先するのは当然であり、よそからの依頼ましてや取引実績もないような知らない業者からの依頼物件は後回しになるか当て物件にされがちになります。

当て物件とは内見者への物件紹介の際、営業マンが決めたい物件（決め物件）の前に見せるような踏み台的役目の物件

あとインターネットポータルサイトの情報も会社ごとに相違があったり、さらには修正にも時間がかかったりと情報の行き違いも発生しやすくなります。

理想は自社でも賃貸募集の専門部署または店舗を持って募集業務をしつつも、より多くの客付け業者に協力要請できる力量や実績が整っている会社だと心強いです（自社付け、他社付けの両方）。

他社向けのAD費をピンハネする

AD費とは入居促進費だとか、宣伝費、広告費とか言ったりしますが、要は募集活動を頑張って入居を決めた場合にもらえる報酬のようなものです（当然この費用はオーナーが支払います）。

だいたい地域ごとに相場が決まっているのですが、わたくしの持っている物件地域（首都圏）を例にすると、家賃の1か月分です。

自社（オーナーが依頼している管理会社）で入居を決めた場合も当然まるまる１か月分のAD費を獲得できます。

もし他社（協力客付け業者）で入居を決めた場合、AD費100%全てを他社に譲り渡すというのが通例のようです（少なくともわたくしが委託している他の管理会社すべてが）。

ここでのAD費とは前述の通り他社向けの報酬でありオーナーと管理会社間で締結した管理委託契約書に記載の募集に関する基本手数料（言い方はいろいろあり通常1ヶ月が多い）とは別の話です。

今回変更した管理会社ですが、他社で決めてくれた場合であっても必ず半分は自社の分として差っ引くシステムで、しかもそれをオーナーにバレないようにしているのでした。

もうちょっと具体例を出すと、例えばどうしても早く決めてほしい理由で、

「もし決めてくれた場合はAD費×２倍の２か月分出します！」

ってオーナーが頑張って奮発したとして、決めてくれた業者の取り分は半分の１か月分になってしまいます（相場とかわらない）。

よって２倍のAD費を奮発して出そうとするには、４倍の４か月分を捻出しなければならなくなります。

担当者という概念がない

他の所有物件の管理会社では、物件担当者なるものが必ずいます。

管理会社によっては委託している物件ごとに管理の担当者、募集の担当者で分担していたりりします。

中には、管理と募集も両方こなす担当者がいたりもします（個人的にあまり好ましいとは思わない）。

多かれ少なかれ必ず委託物件に関しての担当者というもはいるものです。

しかし今回変更した管理会社というのは担当者割り振りという概念がなく都度いろいろな人から連絡がきたりするので、オーナー側も戸惑います。

この担当者について以前問合せたときも、「3人でまわしてるので誰にご連絡しても構いません」って感じでした。

こういうのはどうしても責任の所在が分散されがちで情報の行き違いや漏れが発生しやすくなります。

Eメールは共通メールアドレスになっている

前述の通り担当者という概念がないからって理由かと思われます。

これは気づいた人が誰でもメールを確認することができるってことで一見よさそうに見えてしまうのですが、むしろ逆効果です。

オーナーからのメールに宛名が無かった場合、受けた側にとっては自分宛に来たメールとそうでないメールをいちいち中身を開いて確認しなければならなくなり、かえって非効率かつ見落としの原因になってしまいます。

したがってこれも責任の所在が分散され情報の行き違いや漏れが発生しやすくなります。

とにかく連絡がとれない

全くとれないって訳ではないのですが、とにかくコンタクトを取るのに時間がかかり大変でした。

連絡とりたくてもメールの返信もないし、電話に出てくれないし電話の折り返しもないとかです。

会社に電話しても会議中やら外出中だったりするし、その後も連絡がないし本当に困りものでした。

これについては新たな管理会社が引継ぎをする際も担当営業マンから「連絡がとれなくて困ってます・・・」って言われる程でした。

こういうことって入居者に対してもおそらくそうなんだろうなぁって思ってしまいますよね。

広告サイトへの掲載が少ない

これに関しては今回変更した管理会社だけではなく、他の管理会社にも言えることです。

わたくしの所有物件でも割と早く空室が埋まる物件となかなか埋まらない物件の差にこの広告サイトの掲載量がある程度関係してるのではないか･･･と思えてならないからです。

インターネットポータルサイトへの広告掲載量が多くなれば上記のロジックは生まれやすくなります。

また掲載量が多ければ多いほど、

「これだけ載せてるのに問合せすら来ないってことは条件面（家賃など）でなにか問題ありかな・・・」

って感じで次への指針も立てやすくなります。

ただし広告サイトに載せるってことはある程度ランニングコストがかかるので、こういったことにお金をかけられるだけの“体力”も管理会社には問われます。

根本的に人手が足りてない

これまであげた根本原因はやはり組織として人手が足りてないというのがあります。

社員の方ひとりひとりは、みんな決して悪い人ではないんです。

今回変更した管理会社ですが、実は物件を購入した際の仲介業者でもありました。

物件購入時も「ぜひ管理も弊社でお願いします」という感じで半分それも条件のような感じでした。

その会社は都会の雑居ビルの１フロアを借りて少人数で売買と管理をやっており、何度か会社にもお邪魔しましたがいつも皆さん忙しそうで疲れきっている印象・・・

当時の仲介担当者はとてもしっかりした優秀な方でしたが、ちょっと疲れている様子でメールも毎日深夜に来るイメージでした。

わたくしも、基本的に帰りが深夜なのでむしろ丁度いいし、「どこも大変なんだなぁ」っていう仲間意識も湧いたりしたものでした（わたくしが購入後、間もなくして退職してしまいましたが・・・）。

一か所の拠点で、さらに少人数で売買だけでなく管理もやっているというのは正直、相当きついだろうなぁという印象でした。

まとめ

管理会社に対する不満が、担当者個人ではなく組織的な問題と感じた場合は管理会社の変更を考えた方がいいでしょう。

理由は組織自体の改善や改革というのは相当時間がかかるし個人の力ではほぼ不可能だからです（勤め先と一緒です）。

例えば管理会社の変更って色々大変だなぁって感じがしますけど、オーナー自身は管理会社を探して良さそうなところがあれば実際会って面談し「是非お願いしたい」と思えばその意思を伝えればいいだけです。

その後は現在の管理会社側との引継ぎ、入居者へ連絡や手続きをすべてしてくれますのでそれほどの苦労はありません。

ただし現在の管理会社に対して契約解消を申し入れるのはオーナーの仕事ですので、ここが少々気まずいところでしょう。

契約解消するときは、できるだけ相手の批判や文句を言いながら申し入れるのは避けるべきと考えます（会社を辞めるときと一緒）。

しっかりした管理会社に変更するってことは、オーナーだけでなく入居者側にもメリットが大きいのです。