【初心者必見】不動産投資における管理会社の選び方

今回は不動産投資の中でも割りと地味？と思われがちな運営管理についてお話したいと思います。

不動産投資において購入後の物件管理は管理会社へお願いすることが一般的です。

・管理会社ってどんなことをするの？

・避けた方がいい管理会社とは？

・良い管理会社とは？

という疑問にお答えします。

わたくし自身、これまで5社の管理会社と取引をし、2度変更した経験をもとに解説しております。

管理会社の選定の際に、是非本記事を参考にしていただければと思います。

管理会社（不動産管理会社）とは

管理会社の行う業務は、その名の通り不動産の管理です。

その不動産管理の業務とは、おもに以下の内容になります。

これらを不動産投資の世界ではひとくくりに管理と言います。

またこれらの業務を請け負う会社のことをひとくくりに管理会社って言ったりします。

会社によっては、賃貸管理と建物管理、賃貸仲介すべてではなく、一部だけを請け負っている会社もあります。

かつてわたくしが毎週のように訪問していた不動産会社は、あくまで収益物件を扱っている売買仲介業者さんでした（当時は物件購入がメインだったため）。

最近は所有物件も増えてきたし、自身が委託している管理会社の中でもいろいろと違いを感じてきたのもあり、管理会社の訪問もするようになってきました。

何社か面談して打合せしてみると、同じ不動産会社でも管理会社は少し別物で非常に奥が深いと感じました。

そこで決定的に感じたことは、管理会社選定はその後の賃貸経営を大きく左右するってことです。

避けた方がいい管理会社とは

最初に結論を申し上げますと

仲介業務、特に収益不動産売買をメインで行っている会社に管理をお願いするのは避けた方がいい

と感じます（あくまで個人の感想ですが）。

理由は業務内容が違い過ぎるうえ、売買仲介営業をやりながら管理業務を片手間でやるなんてかなりの無理があるからです。

もちろん会社の規模によって売買営業と管理業務が部門でしっかり分かれている場合は問題ないと思います。

ただし個人向けに収益不動産の売買を行っている不動産会社というのは、割と小規模な会社であったり、新しめの会社が多いです。

不動産管理会社というのはその業務の特性上、周辺の賃貸仲介会社、施工会社（建築、設備）、自治体、企業、学校などとの関係性が重要になってきます。それには、地域での実績や密着度が必要になってくるのです。

昨今の不動産投資ブームで売買仲介業者が

『当社は売りっぱなしはしません！』

『売った後も責任をもって管理します！』

というように一見購入者にとってはとても心強いことを言ってくれる売買仲介業者さんも多いです。

実際わたくしもその言葉に魅了され売ってくれた仲介業者にそのまま管理もお願いしている物件がありました。

しかし、残念ながら今は変更してしまいました（売買はとても優秀な会社です）。

詳しくは、以下の記事に書きました。

地元の賃貸仲介会社の本音

以前、面談した不動産会社（賃貸仲介）の方が興味深いことを言っていました。

「余程のAD費（家賃額 ✖ 〇ヶ月分という入居促進報酬費）がもらえるなら別ですが、普段付き合いのない業者が突然持ってきた物件は正直後回しにせざるを得ない」

とのことです。

理由は、まずはどの会社も自社管理物件の入居付けが最優先であり、次に普段から取引のある周辺同業他者さんの物件を優先するので、ヨソ様物件は、優先度が下がるのは仕方がないらしいのです。

実際、たまにあるそうです。見ず知らずの不動産業者が「うちの管理物件も是非お願いします」ってフラッと営業に来たりするそうです。

その後、その物件は当て物件にされたり、どうしても入居付けして欲しければそれなりのAD費（報酬費）をくださいってことになるそうです（その分の費用は当然オーナー持ち）。

当て物件とは内見者への物件紹介の際、営業マンが決めたい物件（決め物件）の前に見せるような踏み台的役目の物件

良い管理会社とは

わたくしの経験や、巡回訪問等を踏まえて理想の管理会社を以下にまとめました。

✔ エリアが限定され地域での実績が豊富

✔ 周辺仲介会社と協力体制が整っている

✔ 賃貸仲介営業を専門に行う部署や店舗がある

✔ 周辺法人（企業や大学）とのパイプがある

✔ IT化が進んでる（ネットを駆使した広告力）

なのでこれらを１つの会社で対応となるとある程度規模が大きい会社となります。

なかなか三拍子そろった会社を見つけるのは難しい場合は、賃貸管理、建物管理、賃貸仲介で会社を分ける（分離発注）などしてもよいかと思います。

ただし分離発注は普段サラリーマンで忙しい人や、やり取りに時間を取られたくない人にはおすすめできません。

理由は、賃貸管理、建物管理、賃貸仲介はどれも密接な関係があり、それぞれの業務間で連携を取る必要があります（入居審査、賃貸借契約、故障対応、入退去日確認など）。

分離発注でそれぞれの業務が会社ごと分かれている場合、その間の橋渡しをオーナーがしなければなりません。

したがいまして、できるだけ楽をしたければ賃貸管理、建物管理、賃貸仲介をワンストップでお願いできる管理会社に委託することをおすすめします。

サラリーマン世界でもそうですが、楽をすることは良くないことと決めつける人たちがいますが、どうしたら楽できるかを考えることは決して悪いことではありません