サラリーマン向けアパートローンを利用した物件購入の流れを解説

今回はサラリーマンの人が投資用不動産を購入するまでの流れについて解説します。

不動産投資っていったい何から始めればいいの？

いったいどんな手続きや行事があるの？

とりあえず全体の流れだけでもざっくり知りたい

という疑問や要望にお答えします。

わたくし自身の実体験（所有不動産の紹介）ですので是非ご参考いただけたらと思います。

物件を購入するまでの各行事

まずは、物件を購入する行事一覧をご覧ください。

以上がおもな行事です。

以下からは、それぞれの項目について解説していきます。

事前学習

ここで、自分はいったいどんな投資法がしたいか位は決めましょう。

勉強法は、書籍がおすすめです。

活字が嫌でまず手っ取り早く触りだけでもって人の場合、YouTube動画やスクールの無料体験などがあります。

ちなみにわたくしは読書のほか、ファイナンシャルアカデミーの無料体験学習会を受講しましたが夫婦、カップル、学生みたいな方々が割と多く気楽な雰囲気がよかったです（ギラギラ感が苦手な人にはおすすめです）。

まあ、色々あるんでこの位にして、おおよそこの中から自分が気に入った投資法を選ぶことになります（⑥は普通のサラリーマンがセミリタイアやキャッシュフロー目的で買うものではありません）。

短期でセミリタイアやキャッシュフロー積み上げを目指す場合は①中古一棟RCマンション投資法、②中古一棟アパート投資法のどれかになるかと思います。

①中古一棟RCマンション投資法は利回りなどの関係で多くは地方ねらいになってきます（首都圏のRCマンションとかは利回り４～6％ですから借入して回していけるような代物ではありません）。

不動産会社面談申込み

投資法が決まったら、投資法に合った物件を扱っている（例えば中古一棟物件を扱っているなど）不動産会社のセミナーへ参加して面談するか、不動産会社ホームページ等で無料面談申込みをしてください。

必ず自分の投資法を決定し、購入基準（エリア、価格帯、利回り、構造、間取り、駅キョリなど）を決めてから、面談してください。

じゃないと、こうなります↓

希望物件を伝える

不動産会社との面談の際、だいたいはアンケート用紙のようなもので希望物件をヒアリングしてくれます。

このときあらかじめ決めておいた自分の購入基準を伝えましょう。

そして、どの金融機関の融資を利用したらよいかも合わせて相談に乗ってくれます。

不動産投資ではどの金融機関を利用するかってところが非常に重要になってきます。

金融機関によって、対象物件や購入者の属性（勤め先であったり、年収であったり）に対する考え方がまちまちだからです。

だからと言って、たまに本でも見かける金融機関開拓のために自ら足を使って訪問しまくる行為は、初心者のサラリーマンはしなくてよいと思います。

ほとんどの不動産会社は、金融機関とのパイプを持っていて色々とその人に合った金融機関をアレンジしてくれます。

不動産会社が紹介する物件と融資はだいたいセットになっています。

自分で金融機関を開拓したり、最初から利用する金融機関が決まっていて物件紹介を受けるパターンは、ある程度経験を積んでからの話です。

物件情報を入手

不動産会社さんは、その人に合った良い物件が見つかると、メールしてくれたり、会いに来てくれたりして紹介してくれます。

・物件概要書（写真、価格、利回り、現況、間取り、築年などが載った書類）

・レントロール（現況の入居家賃一覧表）

などがもらえるかと思います。

シミュレーション・検討

不動産会社から紹介してもらった物件について、最低限以下についてはシミュレーションや検討を行いましょう。

ちなみに、わたくしは以下を使用してます↓

など、さまざまな情報や方法があります。

最近では、上記①②に関してAI（人工知能）シミュレーターなどもあり、試してみる価値あるかと思います。

注意点は、このシミュレーション・検討について神経質になり過ぎると物件が購入できないパターンに陥いります。

自分の希望と100%合致する物件はありません。

時には「許容する」という寛容さと「決断する」という勇気が必要になってくる難しいセクションかと思います。

優柔不断なわたくしは毎回とても悩みます。

現地調査

慣れてくると、現地調査は不要って人もいます。

Googleマップとかありますからね（確かに非常に便利でわたくしも必ず使います）。

でも、現地調査は行った方がいいです。

Googleマップではわからない情報もあるからです。

例えば、駅から歩いた感じ、夜道の雰囲気、近隣住宅の雰囲気、臭い、騒音など肌感覚要素です。

やはり大きな買い物ですから必ず行きましょう。

買付申込み 

物件が気に入り、「この物件がほしい」と意思表示することを買付って言います。

不動産会社によっては、所定の書類が用意してあったりします。

不動産会社は、基本的にはこの買付順に従って購入希望者を案内していきます。

融資の事前審査申込み

ここで、金融機関専用の申し込み用紙に記入捺印をします。

だいたい不動産会社内で記入したりしますが、わたくしは銀行に直接行って申し込んだこともあります。

記入内容は、氏名、住所、連絡先、家族、年収、勤め先、勤続年数、直近の勤め先（転職経験のある人）、学歴、資格などです。

その他、添付書類として直近3年分の源泉徴収票のコピー、金融資産（預金通帳）のコピー、身分証明書のコピーを提出します。

不動産会社と売買契約

ここで不動産会社と、「融資審査にパスしたら購入します」という条件（融資特約）で売買契約を締結します。

基本的に参加する人は、

・買主（物件を買おうとする人）

・売主（物件を売ろうとする人）

・買主に物件紹介した不動産会社（買主側の仲介会社）

・売主に売却を依頼された不動産会社（売主側の仲介会社）

この日に、手付金、仲介手数料の半金、印紙代3万円などを持参したりします。

わたくしは、大金を持ち歩きたくないので事前振込みです。←仲介業者に逃げられる可能性もゼロではないですが・・・

売買契約書の読合わせ、重要事項説明書の読合わせを行い、これでもかってくらい、署名行為、捺印行為が行われます（手が疲れます）。

売主さんに対し手付金の贈呈などがあったり、セレモニーっぽく行われたりもします。

売主＝仲介業者の場合は、もう慣れた担当者と1対1なのでとても気楽です。

金融機関と金消契約

正確には金銭消費貸借契約と言います。

融資審査に無事パスできたら、今度は金融機関と契約を締結します。

持ち物はおおよそ以下です。

✓不動産売買契約書（原本）

✓手付金領収書（原本）

✓住民票（指定枚数）

✓印鑑証明書（指定枚数）

✓所得関係書類
　　①源泉徴収票（原本又はコピー）（直近指定年数分）
　　②住民税課税証明書（直近指定年数分）
　　③納税証明書（直近指定年数分）

✓運転免許証・保険証（原本又はコピー）

✓保有金融資産の通帳・証書等（原本）
　　※WEB通帳の人は職員さんの目の前でログインし残高を見せる

✓名刺（勤め先の）

✓実印

✓身分証明書（運転免許証がない場合）

✓今回取引用金融機関通帳（通常は金消契約する金融機関）

✓今回取引用金融機関届出印（通常は金消契約する金融機関）

保険会社選定

物件にかけるいわゆる火災保険（＋地震保険）です。

はじめて購入する人は、不動産会社に紹介してもらえばそれでいいです（将来、変更もできるので）。

管理会社選定

これも、はじめて購入する場合は、物件購入する不動産会社から紹介してもらえば済むことです・・・

って言いたいところですが、できれば事前に調査をしたり信頼できる人に紹介してもらうなどして慎重に決めることを、わたくし自身の失敗経験から強くおすすめします。

理由は以下です↓

決済（物件引き渡し）

決済＝物件の引き渡しです。

場所は、だいたい金融機関か不動産会社内で行われます。

契約時と同じメンバー

・買主（物件を買おうとする人）

・売主（物件を売ろうとする人）

・買主に物件紹介した不動産会社（買主側の仲介会社）

・売主に売却を依頼された不動産会社（売主側の仲介会社）

に加えて、

・司法書士（登記を移転するため）

・保険代理店（必ずではない）

が来たりします。

物件所有者が移転される日なので

・手付金を除いた物件価格残金の支払い

・仲介手数料残金の支払い

・家賃日割り分の受け取り

・預かり敷金の受け取り

・登記移転費用の支払い

など、お金に関する精算をすべてこの日に行い物件の所有者が移転され、これまで購入予定者だった買主が

物件のオーナーになる記念すべき日です。

おわりに

不動産投資は、最初の一棟目が一番難しいとよく言われます。

また最初の一棟目がすごく大事とも言われます。

逆に最初の一棟目さえ問題なくクリアできれば、あとは何かとスムーズに2棟目、3棟目と進んでいったりします。

なので、最初の1棟目に悩んでる人、不動産投資をこれから始めようと悩んでいる人の参考になればと思います。