今回は不動産購入時の注意事項について書きたいと思います。
不動産投資における物件選びについては
・収益性は？
（利回り、ランニングコストなどの検討）
・稼働率は？
（周辺の賃貸需要、需給バランスなどの検討）
・担保評価は？
（積算評価、資産性などの検討）
の３つを検討します。
これらを検討し、「よし」となれば購入するわけですが、購入後の運営管理において、「こんなはずじゃなかった」とか「恐れていたことがこんなに早く訪れるとは」ってなることもあります。
今回は、わたくしの実体験にもとづき、購入後の安心経営のために注意すべきこと３点について書きたいと思います。
記事の内容は以下です。
家賃の偏りが激しい物件は注意
1棟モノの物件において各部屋の家賃額が大きく偏っている場合は気をつけた方がいいです。
理由は家賃比重が高い部屋が退去になると、一挙にその物件の収益が減り、不安定な経営になってしまうからです。
全体戸数が少ない場合はマイナスになってしまう可能性さえあり注意が必要です。
例えばどの様な物件かというと、
① 小ぶりなマンションなどで、2階以上が集合住居で、一階が店舗という物件
② 小ぶりなアパマンなんかで単身向けとファミリー向けで間取りが混在してる物件
③ 同じ敷地に小ぶりなアパートと戸建など種類の異なる建物が建っている物件
①なら店舗、②ならファミリー向け、③なら戸建です。
そう、これらの1戸あたりの家賃額は物件全体の家賃額に対し、割合が大きいのです。
なのでこれら1戸が退去する際の物件全体の収益に及ぼすマイナスの打撃が強いのです。
以上のことから、1棟モノ物件（特に小ぶりな場合）などで家賃の偏りが激しい物件は注意が必要です。
長く住んでいる入居者が多い場合は注意
1棟モノ物件などで10年とか20年以上長期にわたり住んでくれている入居者が多い場合は注意が必要です（有難いこでもあるのですが）。
理由は、長期間住んでいる入居者の家賃は、現在の家賃相場と比べると高額である場合が多いため、仮に退去があった場合、現在の相場にあった家賃での募集になってしまいます。
例えば、2K×4戸の築30年木造アパート、家賃8万円で満室稼働中の物件があったとします。
その場合の家賃収入月額は、
しかし、入居者全員が15年以上前に入居していたとすると当時の家賃のまま現在まで至っているというケースはけっこうあります。
エリアや立地にもよりますがこの物件を現在の家賃相場に換算したら、、仮に5万円だったとします（結構あります）。
その場合の家賃収入月額は
にまで落ち込んでしまうのです。
ただし一挙に退去してしまうっていうのは中々ないですし、入居15年以上クラスになってくると一生住み続ける覚悟の人もけっこういたりします。
⇒そうなると、かなりおいしい物件とも言えます（ここが難しい判断）。
以上より、一部の例外パターンは除き、長く住んでいる入居者が多い場合は注意が必要なのです。
築古で過去に大規模修繕履歴のない物件は注意
築古で過去に外壁（屋根）塗装などの大規模修繕をやっていない物件は気を付けた方がいいです。
特に、不動産投資を始めたばかりで資金力がないころに大規模修繕せざるを得なくなってしまった場合、経営を圧迫します。
その他にも思わぬトラブルを招く危険性もあります。
例えば実体験で言うと、
・台風で屋根が飛ばされ近隣住宅に被害を与えてしまいトラブルに発展。
・台風で雨漏れが発生し、それがきっかけで退去されてしまう。
などです。
特に、昨今は首都圏でも台風による被害が頻発しているので、築古で過去に大規模修繕履歴のない物件は注意が必要です。
まとめ
いかがだったでしょうか。
冒頭で説明した物件選びの三大要素「収益性」「稼働率」「担保評価」をしっかり検討して購入した物件にもかかわらず運営後、思わぬ落とし穴にハマってしまうことがあります。
結局そういうことって実際に経験してみないとわからないことが多いです。
思わぬ落とし穴なんて今回紹介したこと以外にもあるだろうし、今なくても将来ぶち当たる可能性も十分あります。
なので、このような体験談（失敗談）を今後もどんどん記事にしていきたいと思いますので是非ご参考いただければと思います。
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