不動産を所有したら覚悟すべき台風トラブルとその解決策

今回は不動産所有者が直面する台風によるトラブルとその解決策について書きたいと思います。

ちょっと不謹慎かもしれませんが、わたくし子供のころ台風がくると、何となくワクワクした気分になったものでした。

大人になってからも不動産オーナーになる前は台風が接近すると

などと思ってしまうものでした。

しかし不動産投資をはじめると、この台風というものが非常にやっかいで心配事を増やす要因となってしまいました。

特に最近はとても勢力の強い台風が首都圏にも直撃することが多くなったためなおさらです。

覚悟すべき台風によるトラブル事例

あたりまえですが、台風で被った建物の被害は火災保険がおります。

収益物件を購入すると、嫌でも火災保険に加入することになります。

それが融資条件であったり、管理会社への委託条件であったりするからです。

保険がおりるなら何の問題もないのでは・・・

と思うかもしれませんが一番の心配事は所有不動産の一部が相手側に損害を与えてしまうことなんです。

例えば今ニュースでも取り上げられている千葉県にあるゴルフ場のフェンスが倒壊し近隣住宅に損害を与えてしまった出来事です。

この事故ではゴルフ場オーナー側の弁護士が

「自然災害による不可抗力なのでゴルフ場側は補償しない」

「補償は被害を被ったお宅の火災保険でしていただく」

って主張したことが被害住民の方々から反感を買い波紋を呼んでますよね。

中にはこの弁護士の見解に対して否定的なコメントをしているニュースキャスターもいますよね。

しかしこの弁護士の見解ですが、まんざらウソではないんです・・・

そりゃそうですよね、だって法律のプロである弁護士が言ってますから。

もし仮に今回のフェンス倒壊が自然災害ではなく、ゴルフ場側の過失に伴う倒壊であれば、ゴルフ場側が補償する義務を負いますし当然そういった保険特約にも加入していると思います。

わたしも入ってますが「施設賠償責任保険」ってやつです。

施設賠償責任保険は、

1. 施設の安全性の維持・管理の不備や、構造上の欠陥
2. 施設の用法に伴う仕事の遂行

が原因となり、他人にケガをさせたり(対人事故)、他人の物を壊したり(対物事故)したために、被保険者(保険の補償を受けることができる方)が法律上の損害賠償責任を負担された場合に被る損害を補償する保険です。
日本国内において、保険期間中に発生した事故が対象です。

引用：東京海上日動　施設賠償責任保険
https://www.tokiomarine-nichido.co.jp/hojin/baiseki/shisetsu/

しかし今回は自然災害（不可抗力）なんです。

ゴルフ場側の瑕疵、過失によるものではないんです。

被害を受けた側の皆さんも当然、火災保険に加入していると思います。

なので申請さえすれば当然補償の対象になるわけです。

そのための火災保険なんですから。

ではなぜ揉めるのか・・・

そこには感情が生まれるからなんです。

人間の良いところでもあり面倒なところでもありますよね・・・

いくら、

法律では・・・

通常は・・・

といったところで目の前で自分の大事な家や車が他人の工作物によって破壊されてしまったとき、

「しょうがないか、こっちの保険で何とかするか」

って思えるかどうかなんですよね・・・

たとえ思えたとしても相手側から何の一言もなかったらどう思うか・・・

やはり感情論になってしまうのが現実なんです。

ちなみにわたくしがなぜこの件で知ったように語っているかといいますと、わたくしも一年前このゴルフ場と同じ目にあったからです。

一年経とうとしてますが正確には今現在も終息に至っておりません。

昨年発生した台風でアパートの屋根が吹っ飛び、お隣のお宅に損害を与えてしまったのです。

やっとのことで現在終息に向かっておりますが、事故当初から今日に至るまでホント色々あり大変でした。

そんな実体験をもとにわたくしが思う不動産オーナーのための台風トラブル予防策をあげたいと思います。

不動産管理は管理会社に委託する

不動産賃貸業の場合、自主管理はしないということです。

自分は法律にも詳しいし、トラブル解決も得意で、暇で暇で仕方がないって人は別ですが、基本的に物件の管理は管理会社へ委託しましょう。

管理会社はこのような不動産トラブルに慣れています。

相手が反社だろうがなんだろうがです。

不動産管理会社にとっては、このような出来事はよくあることらしく、しっかり対応してくれます。

特に普段サラリーマンしている人、このようなことに時間を割きたくないって人は素直に管理委託しちゃいましょう。

ちなみに管理物件が自然災害で近隣宅に損害を与えてしまった場合の管理会社の対応スタンスは以下でした。

4については最終手段ですが大体これで相手側は何も言ってこなくなるそうです。

施設賠償責任保険特約には入っておく

前述の通り、この保険はあくまで自分側に瑕疵や過失がないと適用になりません。

わたくしの場合トラブル時にこの「施設賠償責任保険」の申請を試みましたが一度は断られました。

しかし、わたくしのアパートは耐用年数を超えた築古物件です。

過去に屋根の修繕履歴もなく個人的には「そろそろ修繕をしなくては、、、」って思ってたし、管理会社やリフォーム業者からも修繕を勧められており実際見積も取っておりました。

なので、そこを切り口として再度交渉してみたのでした。

「物件が古く業者にも屋根の修繕を勧められていたが、それを怠った」

ということで。

そしたら、、、OKが出たのでした。

何事も簡単にあきらめないことですね。

なので、今回の千葉のゴルフ場も過去にフェンスの老朽化や安全性について何らかの指摘や助言を受けたことがあるのなら賠償責任を負う必要がでてくるかもしれません。

まとめ

不動産投資って思ったよりけっこう大変そうだなぁって感じた人もいるかと思います。

ただ心配いりません。

前述の通り自主管理ではなく不動産管理会社へ管理を委託することで強い味方になってくれます。