この度、物件第5号を購入いたしました。
ということで今回は物件5号の買い増し体験を記事にしたいと思います。
物件の概要と購入理由
物件概要
下記に物件概要を紹介します。
パーフェクトな物件なんてほぼありません。
勝つことよりも負けないことを意識した方が肩の力が抜けていいかもしれません。
・購入年月 ：2019年8月
・エリア ：神奈川県
・建物種別 ：アパート
・表面利回り：10.2%
・構造 ：木造
・築年数 ：32年（購入当時）
・間取 ：1K×18
・駅距離 ：徒歩15分
・稼働状況 ：16/18（購入時）
購入理由
下記に購入理由をあげたいと思います。
古くて3点ユニットというデメリットもありますがそれ以上にメリットも多いです。
・誰もが知ってる人口の多い市
・平坦な土地（坂が多い市なのに）
・アパートにしては戸数が多い
・戸数が多いので面積あたりの投資効率いい
・戸数が多いので1戸あたりに受ける空室損が小さい
・過去も含め高稼働（購入直前に退居があり16/18）
・敷地、外観が個性的
・土地広いので土地の積算評価が高め
・屋根つき駐輪場が充実（バイクも置ける充分な広さ）
・月々のCF（キャッシュフロー）が出る
・今後もっと融資が厳しくなることを予想し
融資について
自己資金の投入
今回は今までで最高割合である2割の自己資金を投入しました。
まあ今の融資情勢ではしょうがいないですね・・・
っていうより今までが異常だったんですよね。
素人のサラリーマンにフルローンとかオーバーローンとかって。
それに自己資金を使わないというメリットもあるかと思いますが、自己資金を投入するメリットも当然あります。
例えば、借入金に対する利回りは上がるので返済比率が下がり月々の運用に余裕が出てきます。
借入期間について
今回は希望していた借入期間よりだいぶ短くなってしまったんで返済比率も今までよりちょっと上がってしまい、シミュレーションしていた手残りより少なくなってしまいました。
それでも物件の規模が大きい分いつもよりキャッシュフローは残ります。
やはりどの金融機関も相当厳しくなってるのか・・・という印象を受けました。
借入期間が長いというメリットは、月々の返済が少なくなり月々のキャッシュフローが残りやすいというのが代表的なメリットになるかと思いますが、借入期間が短いメリットも当然あります。
・元金返済のスピードが早い
⇒含み益が早く生じ売却益も出やすくなる
・返済償還年数が短くなる
⇒次の融資にも有利
・返済総額が少なくて済む
まとめ
不動産賃貸業において買い増しのメリットは、何といっても空室や修繕などの損失に対するリスク分散だと思います。
もちろん買い増した分、借入リスクも増えるわけですが買い方さえ間違わなければ買い増しするメリットの方が断然大きいのです。
買い方については是非以下をご参考いただければと思います。
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