【不動産投資】都内23区はNG？初期に買ってはいけない理由と勝てる戦略

不動産投資を始める際、収益性と安定性のどちらを取るべきか、エリア選びで悩む方は非常に多いです。

例えば、

そんな疑問や不安にお答えします。

この記事では、不動産投資の初期段階で都内23区を避けるべき明確な理由と、将来的に都内物件を安全に攻略するための戦略を解説します。

この記事を読むことで、限られた自己資金から最短でキャッシュフロー（CF）を最大化させるエリア選びのロードマップが分かります。

なぜ投資初期段階で「都内23区」を狙ってはいけないのか？

結論から言うと、都内23区は売り出し価格が高すぎて、利回りが低すぎるからです。現在の都内物件の価格はちょっと異常と言ってもいいくらい、他のエリアとの差があり過ぎます。

不動産投資の初期ステージにおける王道は、「できるだけ自己資金を使わず（フルローンで）、より多くのキャッシュフロー（CF・手元に残る現金）を積み上げる」ことです。特に、短期間でのFIREや独立を目指す場合、毎月確実に残る現金は事業を継続・拡大するための命綱になります。

いくら「入居付けが楽だから」「空室リスクが低いから」といって、初期のころに都内のような超低利回りの物件をフルローンで購入してしまうとどうなるでしょうか。

毎月の家賃収入のほとんどが銀行への返済と経費で消えてしまい、手元には驚くほどCFが残りません。これでは、いつまで経っても次の物件を買う資金が貯まらず、サラリーマンを辞めるという目標からも遠ざかってしまいます。

そのため、短期間での脱サラを目指す初期段階の戦略としては、都内23区の物件はあまり向いていないのです。

都内物件に投資していい「最適なタイミング」とは？

では、都内物件は一生買わない方がいいのかというと、決してそんなことはありません。入居付けや将来の資産価値を考えれば、23区内が非常に魅力的で、喉から手が出るほど欲しいエリアであることは間違いありません。

都内物件への投資に踏み切るべき最適なタイミングは、「将来的にCFが十分に積み上がり、手元に現金（自己資金）をたくさん蓄えられたとき」です。

投資の初期・拡大期は、地方や郊外のバランスの良い物件（一都三県など）で効率よく現金を増やしていく。そして、十分な資産基盤ができた「中期〜成熟期」のタイミングで都内を狙うのがベストなロードマップです。

すでに他で安定したキャッシュフローの土台がある状態なら、都内物件の利回りの低さをカバーできますし、投資全体のポートフォリオを「攻め（高利回り・地方）」から「守り（資産性・都内）」へと安全にシフトしていくことができます。

安全に都内物件を攻略するための融資・購入戦略

将来、十分に現金を蓄えた状態で都内物件を狙う際は、初期のころとは全く異なる「安全第一の購入戦略」をとる必要があります。具体的には、以下の2つの条件を揃えて購入します。

利回りが低い物件であっても、銀行から圧倒的な低金利を引き出し、さらに頭金を多めに入れることで、毎月の返済比率（総収入に占める返済額の割合）を劇的に下げることができます。

返済の負担を極限まで軽くして「安全に運用できる状態」を作ってしまえば、もともと賃貸需要が日本一安定している都内物件です。

空室期間が長引く心配もほとんどなく、長期にわたって確実な利益を生み出し続ける「超優良な守りの資産」へと変貌します。特に「空室がどうしても気になる」という人にとっては、これ以上ない理想の投資先になるはずです。

だからこそ、わたくし自身も都内物件は今無理に狙うのではなく、「将来の目標」という位置づけにしています。

まとめ

✓初期段階

短期FIREを目指すなら、都内23区は利回りが低すぎて不向き。まずはフルローンでCFを稼げるエリアを選ぶのが王道。

✓最適なタイミング

他の物件で十分に現金が積み上がり、資産基盤ができてから都内を検討する。

✓将来の戦

低金利融資と多めの頭金（自己資金）を組み合わせることで、都内の高い賃貸需要を最大限に活かした「安全な守りの投資」が実現する。

抜群の安定度を誇る都内物件は、初期に無理して買うものではなく、しっかり実力をつけてから「最後に確実に仕留める目標」として捉えるのが、不動産投資で失敗しないための必勝パターンです。